Donostia, die Teuerste
Der Preis für Immobilien setzt seinen Aufwärtstrend im gesamten Süd-Baskenland fort. Besonders auffällig ist die Situation in Donostia, Hauptstadt von Gipuzkoa, die im August erneut historische Höchstpreise beim An- und Verkauf von Immobilien und bei Mietpreisen überschritten hat. Vor Barcelona und Madrid belegt Donostia die Spitzenposition im spanischen Staat. Der Stadtteil Gros ist mit 17,8€/m2 pro Monat das teuerste Viertel für Mietwohnungen – Ergebnis einer Studie des Immobilien-Portals Idealista.
Die Immobilien-Preise für Kauf und Vermietung haben in den baskischen Provinzen Araba, Bizkaia, Gipuzkoa und Navarra ebenso Höchststände erreicht wie in den Hauptstädten. Dabei stechen Bilbo (Bilbao) und Donostia (San Sebastian) besonders heraus: letztere als teuerste Stadt des spanischen Staates.
Nach dieser Idealista-Studie, die im September 2023 veröffentlicht wurde, verzeichnete Donostia im vergangenen August erneut einen historischen Höchststand bei den Wohnungspreisen, sowohl auf dem Kauf- als auch auf dem Mietmarkt. Die Hauptstadt von Gipuzkoa gehört zu den drei teuersten Städten Spaniens, gleichauf mit Barcelona und Madrid, die in einigen Parametern sogar übertroffen werden.
Auf dem An- und Verkaufsmarkt für Immobilien hat die baskische Küstenstadt die zweifelhafte Ehre, mit einem im August erreichten durchschnittlichen Quadratmeter-Preis von 5.326 Euro die teuerste Stadt im gesamten spanischen Staat zu sein. Das bedeutet einen Anstieg von 3,6% gegenüber dem August des Vorjahres. Barcelona liegt in der genannten Studie mit 4.141 Euro pro Quadratmeter deutlich unter Donostia, Madrid mit 4.015 Euro ebenfalls.
Innerbaskischer Vergleich
Obwohl sie noch weit von den Zahlen dieser Dreiergruppe entfernt sind, weisen auch die übrigen Hauptstädte von Hego Euskal Herria (dem südlichen Baskenland) hohe Immobilien-Preise auf. Bilbo ist mit einem Preis von 3.164 €/m² und einem Jahres-Anstieg von 2,9% die fünftteuerste Stadt im Staat. In Iruñea (Pamplona) liegt der Preis bei 2.682 €/m² (Anstieg 1,9%) und in Vitoria-Gasteiz bei 2.535 €/m² (Anstieg 2,6%), beide gehören mit diesen Zahlen ebenfalls zu den Top 10. Auffällig in dieser unrühmlichen Tabelle ist, dass bereits der Unterschied zwischen dem ersten und dem zehnten Platz (5.300 zu 2.500) abgründig ist.
Die vier baskischen Süd-Territorien (Araba, Bizkaia, Gipuzkoa und Nafarroa) gehören bezüglich der Immobilien-Preise zu den teuersten Provinzen im Staat. In Gipuzkoa liegt der Preis bei 3.490 Euro pro Quadratmeter, in Bizkaia bei 2.738 €/m², in Araba bei 2.266 €/m² und in Nafarroa bei 1.663 €/m². Was bereits eine innere Hierarchie deutlich macht, denn Gipuzkoa ist doppelt so teuer wie Nafarroa.
Hintergründe
Die Gründe für die teilweise dramatischen Preis-Anstiege auf dem Immobilienmarkt – Kauf und Vermietung –erklären sich mit Tourismus und Spekulation. Seit die europäischen Außenministerien keine Reisewarnungen mehr ausgeben wegen ETA-Gefahr, erlebt das Baskenland auf dem entsprechenden Markt einen starken Aufschwung, der anknüpft an punktuelle Attraktionen wie die San-Fermin-Fiestas oder den Concha-Strand, die bereits vorher existierten.
Verantwortlich für die Anziehungskraft von Donostia ist vor allem die spektakuläre Lage an der Concha-Bucht und der touristische Ruhm, der der Stadt seit 150 Jahren vorauseilt. In Bilbo sind es das Guggenheim-Museum und die regelmäßigen Werbekampagnen auf Tourismus-Messen, die die Stadt wechselweise als Museum- oder Architekturstadt verkaufen. Tourismus ist heutzutage gleichbedeutend mit Airbnb und ähnlichen Unternehmen zur Vermietung von Privatwohnungen für Tourismus-Zwecke, weil viele Reisenden individuelle und billigere Quartiere den teureren Hotels vorziehen. Schon lange kein Geheimnis mehr ist es, dass jede Airbnb-Wohnung dem allgemeinen Mietmarkt für Einheimische entzogen wird, was zu Knappheit führt, und Knappheit lässt nach den kapitalistischen Gesetzen bekanntlich die Preise steigen.
Vitoria-Gasteiz und Iruñea-Pamplona haben weder berühmte Museen noch Strand, insofern ist es kein Wunder, dass sie in der Teuerungsliste etwas abgeschlagen abschneiden (Ausnahme San-Fermin-Fiestas Pamplona). Doch die bedeutende wirtschaftliche Entwicklung hat das gesamte Baskenland zu einer (relativen) Wohlstands-Region gemacht, in der sowohl Einkommen wie Lebenshaltungskosten deutlich höher liegen, als in den Nachbar-Regionen (La Rioja, Kantabrien, Burgos). Von Tourismus-Entwicklung und Zweckentfremdung von Wohnungen für Tourismus-Unterkünfte sind mehr Objekte betroffen als in entlegenen Regionen.
Airbnb als Mietoption für Reiseunterkünfte hat auf dem Kaufmarkt ein Pendant. Je bekannter und attraktiver die Standorte, desto größer auch das Interesse an Immobilien-Kauf. Hierbei geht es weniger um den Wunsch, im betreffenden Ort zu leben, vielmehr handelt es sich um derart wohlhabende Leute, die den Kauf entweder als Wertanlage benutzen, als Spekulation oder Abschreibungs-Objekte, oder schlicht als Prestige-Objekte. Kein Wunder, dass es in Donostia eine Warteliste von Multimillionären gibt, die scharf darauf sind, ein frei werdendes Luxus-Appartement, möglichst in Strandnähe, zu ergattern. Diese Art von Investition hat verständlicherweise keinen direkten Einfluss auf den Mietwohnungs-Markt.
Der Mietpreis steigt in Donostia um mehr als 10%
Der Anstieg der Kosten für Mietwohnungen in baskischen Städten ist im Vergleich zum Vorjahr besonders auffällig, vor allem in Donostia, das mit einem Anstieg von 11,4% im vergangenen August mit 17 €/m² das höchste Preisniveau in der Geschichte erreichte. Damit ist Donostia die dritt-teuerste Stadt Spaniens, was die Mietpreise angeht, nur übertroffen von Madrid mit 17,4 €/m² und Barcelona mit 19,4 €/m².
Bilbo ist nach Palma de Mallorca die fünft-teuerste Stadt mit einem Mietpreis von 13,1 €/m², das sind 4,6% mehr als im letzten Jahr und leicht unter dem im Februar erreichten Höchstwert von 13,4 €/m². Dicht dahinter liegen die bizkainische Küstenstadt Getxo (Industrie-Oligarchie) und die Industrie- und Universitäts-Stadt Leioa (Span: Lejona) mit 12,4 €/m² bzw. 11,4 €/m². Die ehemaligen Industrie-Zentren Barakaldo und Portugalete (im Großraum Bilbao) liegen ebenfalls noch über 10 €/m². Vitoria-Gasteiz gehört ebenfalls zu den teuersten Orten des Staates und erreichte somit ein Preisniveau von 11,1 €/m² im August ebenfalls ein Rekordhoch. In Iruñea liegt der Mietpreis bei 10,4 €/m² und damit auf demselben Rekordhoch wie im Juni dieses Jahres.
Betrachtet man die Daten für die einzelnen Provinzen, so gibt es keine großen Unterschiede, alle haben im August ihren historischen Höchststand erreicht. Gipuzkoa ist mit einem Mietpreis von 15,1 €/m² (ein jährlicher Anstieg von 9%) am teuersten, gefolgt von Bizkaia mit 12,6 €/m² (Anstieg von 5%), Araba mit 10,9 €/m² (Anstieg von 5,7%) und Nafarroa mit 9,7 €/m² (Anstieg von 2,7%).
In ganzen Staat hat der Durchschnittspreis für Mietwohnungen zum ersten Mal 12 Euro pro Quadratmeter und Monat erreicht, den höchsten Wert in der von Idealista monatlich veröffentlichten historischen Reihe, nachdem im August ein Anstieg von 9,5% im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet wurde.
Vor einigen Tagen erklärte ein Sprecher von Idealista, dass "das Hauptproblem auf dem Mietmarkt der Mangel an verfügbaren Angeboten ist. Das Angebot verändert sich nicht zum Positiven und ist weiterhin unzureichend gegenüber der Nachfrage, solange dieser Widerspruch nicht verschwindet, werden die Preise weiter steigen". Airbnb lässt grüßen.
Rückgang der Immobilienkäufe im Baskenland
Nach den von der Allgemeinen Notar-Kammer veröffentlichten Daten ist der Verkauf und Kauf von Häusern im Juli stark zurückgegangen. Nafarroa sticht mit einem Rückgang der Hauskäufe um 35,5% im Vergleich zum Vorjahresmonat hervor. In der Region Euskadi lag der Rückgang bei 27,4%. Im spanischen Staat insgesamt lag der Anteil der mit einem Hypotheken-Darlehen finanzierten Hauskäufe bei 45,9%. Bei dieser Art von fremd-finanziertem Kauf machte der Darlehensbetrag im Durchschnitt 70,2% des Kaufpreises aus. Parallel zur Änderung der Geldpolitik durch die Europäische Zentralbank (EZB) gehörten die Notare im Oktober letzten Jahres zu den ersten, die einen Rückgang sowohl bei den Hausverkäufen als auch bei den Hypotheken-Krediten fest.
ANMERKUNGEN:
(1) “El precio de la vivienda en Donostia toca techo y es la más cara del Estado en compraventa” (Der Preis für Wohnraum in Donostia erreicht seinen Höhepunkt und ist der teuerste im Staat in Bezug auf den An- und Verkauf), Tageszeitung Gara, 2023-09-14 (LINK)
ABBILDUNGEN:
(1) Immobilien Donostia (confidencial)
(2) Immobilien Donostia (diariodenavarra)
(3) Immobilien Donostia (mac)
(PUBLIKATION BASKULTUR.INFO 2023-09-18)
