Billige Wohnung gesucht
Für die spanische Ultrarechte ist der 12. Oktober der National-Feiertag Nummer 1. Euphemistisch “Begegnung der Kulturen“ genannt ist es das Datum, an dem der Völkermord an den indigenen Ureinwohner*innen des amerikanischen Kontinents begann, der ab 1492 die Folge der “Entdeckung“ durch Kolumbus war. Am “Tag der Hispanität“ wird die Illusion einer spanischen Nation zelebriert, die nichts als Krieg, Blut und Unterdrückung im Curriculum trägt. Soldatischer Stechschritt in Madrid, im Baskenland Normalität.
Der Oktober beginnt mit Protest-Camps in Großstädten des Baskenlandes und des Staates: die chronische Wohnraum-Not und die Steigerung der Mietpreise hat die Volksseele zum Kochen gebracht. Ein Versuch, die Protest-Bewegung von 2011 zu revitalisieren.
(2026-10-01)
DAS KLEINGEDRUCKTE DES MIET-DEKRETS
Was steht im Dekret zur automatischen Verlängerung von Mietverträgen und was ist das Kleingedruckte des ersten Dekrets? Das zweite Wohnungsdekret, das die automatische Verlängerung von Mietverträgen vorsieht, wurde am Donnerstag veröffentlicht und wird am Freitag ohne die erforderlichen Stimmen zur Abstimmung gebracht. Es verpflichtet den Vermieter zur Entschädigung, wenn er den Vertrag ohne triftigen Grund nicht verlängert. Das erste Dekret enthält Kleingedrucktes, angefangen bei einem nicht vollständigen Verbot von „Geierfonds“. Das zweite Wohnungsdekret wurde am Donnerstag im BOE veröffentlicht und sieht die automatische Verlängerung von Mietverträgen vor, eine der wichtigsten Forderungen der Mietervereinigung. Es tritt am Freitag in Kraft, könnte jedoch noch am selben Tag hinfällig werden, wenn es die Bestätigung durch den Kongress nicht erhält. Gerade diese Maßnahme verfügt über die geringste Unterstützung. Die spanische Regierung hat diese Art von Maßnahmen in einem separaten Text zusammengefasst, um den Rest des Pakets nicht mitzureißen, und ihre Bestätigung hängt von Junts und der PNV ab. Pedro Sánchez selbst räumte am Mittwoch ein, dass an diesem Dekret weniger lange gearbeitet wurde als am vorherigen. (Protestcamp in Madrid. / Eduardo Parra | EP)
AUTOMATISCHE VERLÄNGERUNG, ENTSCHÄDIGUNGEN
Das Königliche Gesetzesdekret 27/2026 sieht vor, dass sich der Mietvertrag nach Ablauf der Mindestlaufzeit – fünf Jahre bei privaten Vermietern und sieben Jahre bei Unternehmen – automatisch um Zeiträume gleicher Dauer verlängert, es sei denn, eine der Parteien kündigt an, dass sie den Vertrag nicht fortsetzen möchte. Der Vermieter muss dies sechs Monate im Voraus mitteilen, während für den Mieter eine Frist von zwei Monaten ausreicht. Darüber hinaus muss der Vermieter, der den Vertrag ohne triftigen Grund nicht verlängern möchte, dem Mieter eine Entschädigung zahlen. Der Vermieter „ist verpflichtet, dem Mieter eine Entschädigung in Höhe von mindestens zwölf Monatsmieten für eine Wohnung mit ähnlichen Merkmalen wie die gemietete zu zahlen“, heißt es in dem Erlass. Der Betrag wird anhand des staatlichen Referenzpreissystems berechnet und darf niemals geringer sein als eine Monatsmiete pro Jahr, das der Mieter in der Wohnung gelebt hat.
Es gibt Fälle, in denen der Vermieter von dieser Entschädigung befreit ist. Ein Grund dafür ist beispielsweise, dass er die Wohnung für sich selbst, seinen Ehepartner oder einen Verwandten bis zum zweiten Grad benötigt. Ebenso gilt dies, wenn der Mieter die Wohnung nicht länger als sechs Monate im Jahr bewohnt oder wenn der Vermieter über eine andere geeignete Wohnung in derselben Gemeinde verfügt. Wenn die Parteien einen neuen Vertrag unterzeichnen oder wenn der Mieter ein Verlängerungsangebot ablehnt, das den gesetzlichen Bedingungen entspricht, muss der Vermieter diese Entschädigung ebenfalls nicht zahlen. Macht der Vermieter jedoch geltend, dass er die Wohnung für einen Verwandten benötigt, und bezieht er sie nicht innerhalb von drei Monaten, erhält der Mieter seinen Anspruch auf die Entschädigung zurück. Neben der automatischen Verlängerung sieht das Dekret zwei Sonderverlängerungen vor, wenn der Vermieter bereits seine Absicht bekundet hat, den Vertrag nicht zu verlängern. Personen in prekären Lebenssituationen können den Vertrag um ein weiteres Jahr verlängern, und bei Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten sogar um bis zu drei Jahre – eine Verlängerung, die Vorrang vor allen anderen hat.
DETAILS DES ERSTEN DEKRETS
Das erste und umfangreichere der beiden Wohnungsbaudekrete, das am Mittwoch im BOE veröffentlicht wurde, tritt am Donnerstag in Kraft. Der vollständige Text präzisiert und nuanciert einen Teil dessen, was die spanische Regierung am Dienstag angekündigt hatte. Zunächst einmal gilt das Kaufverbot für Hedgefonds nicht uneingeschränkt. Der Text legt fest, dass bis zum 31. Dezember 2028 „jede Einrichtung mit oder ohne Rechtspersönlichkeit, deren Gesellschaftszweck den Erwerb von Immobilien umfasst, beim Erwerb einer Wohnung – sei es unentgeltlich oder gegen Entgelt – auf einen Preis von höchstens 70 % ihres marktüblichen Schätzwertes beschränkt ist“. Über diesem Preis könnten sie also weiterhin kaufen. Obwohl der Begriff erwähnt wird, klärt die Vorschrift nicht, was ein „Geierfonds“ ist, da es eine solche rechtliche Kategorie nicht gibt. Es handelt sich vielmehr um eine Definition für bestimmte Investmentfonds, die eine Schwäche des Eigentümers dieser Vermögenswerte ausnutzen, um Wohnungen zu einem niedrigeren Preis zu erwerben und kurzfristig eine möglichst hohe Rendite zu erzielen.
Die Beschränkung findet keine Anwendung, wenn die Übertragung zu folgenden Zwecken erfolgt: zur Nutzung als Hauptwohnsitz zu einem erschwinglichen oder sozialen Preis für einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren; wenn die Wohnungen für Personen bestimmt sind, die sozial-medizinische Betreuung benötigen; für schutzbedürftige Gruppen; für Opfer von Gewalt oder wenn das Unternehmen einem mit der für Wohnungsfragen zuständigen Behörde vereinbarten Verhaltenskodex angehört. Laut der Nachrichtenagentur Efe erklärten Quellen aus dem Wohnungsbauministerium, dass das bis zum 31. Dezember 2028 geltende Verbot des Erwerbs von Wohnungen zu einem Preis unter 70 % ihres Wertes auf die Abwägung zurückzuführen ist, die infolge der Einschränkung eines anderen Rechts – in diesem Fall des Privateigentums oder der wirtschaftlichen Freiheit – vorgenommen werden muss.
ZWANGSRÄUMUNGEN
Das Dekret enthält Schutzmaßnahmen gegen Zwangsräumungen bis zum 31. Dezember 2030, sofern es sich um schutzbedürftige Personen ohne Wohnalternative handelt. Eigentümer können eine Entschädigung erhalten, jedoch nicht, wenn es sich bei dem Eigentümer um eine „Einrichtung mit oder ohne Rechtspersönlichkeit handelt, die sich dem Erwerb von Immobilien oder Portfolios notleidender Hypothekendarlehen zu einem Preis widmet, der deutlich unter ihrem Marktwert liegt“. Wenn eine autonome Region einer schutzbedürftigen Person keine Alternative anbietet, muss sie die Zahlungsrückstände begleichen und die Räumung innerhalb von zwei Monaten aufhalten. Der Staat erstattet den Regionen, einschließlich der Autonomen Gemeinschaft des Baskenlandes und Navarra, diese Kosten, mit Ausnahme der Verzugszinsen.
VERLÄNGERUNG UND MIETPREISE
Mietverträge für den Hauptwohnsitz können um bis zu zwei weitere Jahre verlängert werden, sofern der Mieter mit der Miete auf dem Laufenden ist und dies auch in den vorangegangenen acht Monaten war. Die Verlängerung gilt für Verträge, deren verbindliche Laufzeit vor dem 31. Dezember 2028 endet. Bis zum 31. Dezember 2027 dürfen die Mieten zudem um nicht mehr als 2 % steigen. Und wenn die Miete bereits über dem Referenzindex liegt, darf sie überhaupt nicht erhöht werden.
SAISONALE VERMIETUNG UND ZIMMERVERMIETUNG
Für eine saisonale Vermietung muss ein tatsächlicher Grund für den Umzug vorliegen. Sie muss daher länger als 31 Tage und kürzer als 12 Monate dauern. Außerdem dürfen Vermieter bei der Vermietung einer Wohnung nach Zimmern nicht mehr verlangen als bei der Vermietung der gesamten Wohnung. Ebenso fällt die Vermietung nach Zimmern unter das städtische Mietgesetz, um zu verhindern, dass es rentabler ist, den Mietvertrag in mehrere Verträge aufzuteilen. Zudem ist es verboten, dem Mieter die Kosten für die Immobilienverwaltung in Rechnung zu stellen. Der Vermieter hat keinen Anspruch auf Entschädigung, wenn der Mieter vor Ablauf des Vertrags auszieht, und die Grundsteuer darf nicht vom Mieter getragen werden.
STEUERN UND BEIHILFEN
Die spanische Regierung hebt die Voraussetzung des „Pensionengebiets“ auf, damit Mieter im gesamten Staatsgebiet von dem staatlichen Steuerabzug in Höhe von 10 % der Einkommensteuer profitieren können, sofern sie weniger als 33.0007 Euro pro Jahr verdienen und weder der Steuerpflichtige noch ein Mitglied seines Haushalts Eigentümer einer anderen Wohnung im Umkreis von weniger als 50 Kilometern um die gemietete Wohnung ist. Kleine Vermieter, die zehn oder weniger Immobilien besitzen (fünf in Gebieten mit angespannter Wohnungslage), können bis zu 100 % steuerlich absetzen, wenn sie die Miete um mehr als 5 % senken. Ferienwohnungen und Vermietungen von bis zu 30 Übernachtungen unterliegen künftig einer Mehrwertsteuer von 10 %, und die Gemeinden können darauf die Grundsteuer erheben. Sozialwohnungen mit dauerhafter Einstufung unterliegen künftig dem stark ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 4 %. Darüber hinaus gewährt das vom ICO verwaltete Programm „Tu casa“ zinslose Darlehen von bis zu 50.000 Euro oder 20 % des Kaufpreises für die Anzahlung beim Erwerb der ersten Wohnung. (naiz-baskultur)
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ABBILDUNGEN:
(*) Tagespresse
(ERST-PUBLIKATION BASKULTUR.INFO 2026-10-01)
